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Associations Foncières Urbaines Libres

AFUL

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Les Associations Foncières Urbaines constituent une catégorie d'Association Syndicales. Leurs règles de fonctionnement reprennent donc pour une très large part les principes qui s'appliquent aux ASL (voir la rubrique ASL): liberté d'organisation, administration par un Conseil collégial, personnalité morale. Les règles particulières aux AFUL portent en premier lieu sur le rôle du Président de l'Association qui est défini précisément par les textes (à l'inverse des textes sur les ASL générales). Les fonctions du Président d'une Association Foncière Urbaine Libre sont ainsi identiques à celles des Présidents d'Associations Syndicales Autorisées déterminées par l'Ordonnance du 1er juillet 2004 (voir ci dessous). La particularité et le point le plus délicat du fonctionnement des AFUL reste l'articulation entre le fonctionnement de L'AFUL et des immeubles placés individuellement sous le régime de la Copropriété et inclus dans le périmètre de l'Association Foncière. Se pose en effet la question de répartition des compétences entre les deux organes, l'Association Foncière et la ou les Copropriété(s). La logique voudrait que les compétences soient parallèles et que chacun des deux organes agisse séparément: gestions et administrations distinctes, appels de fonds séparés. Mais la réalité est différente. En effet, certains équipements gérés par les Associations Foncières se trouvent être des parties communes de syndicats de copropriété. La rédaction des statuts d'Associations Foncières n'est pas forcément très claire à cet égard. De plus, il n'est souvent pas clairement perçu si ce sont les syndicats de copropriétés en tant que tels qui sont membres de l'Association Foncière ou chaque copropriétaire individuellement. La jurisprudence est très attentive à la rédaction des statuts sur ce point. Ajoutons que l'appellation "Conseil des Syndics" pour désigner les membre du conseil dirigeant l'Association laisse à penser que ce conseil est réservé aux Syndics des Copropriétés incluses dans le prérimètre de l'AFUL. En réalité, le Syndic d'une AFUL est sans rapport avec le Syndic d'une Association Foncière. Enfin, et surtout, la Loi pose comme règle que, lorsque qu'un immeuble régi par le statut de la Copropriété est inclus dans une Association Foncière, l'ensemble du syndicat est représenté "en bloc"à l'assemblée de l'Association Foncière par une seule personne, le syndic de la copropriété (sauf exception expliquée ci après). Cette disposition entretien la confusion et l'imbrication des structures. Examinons les difficultés issues de cette règles de fonctionnement et les "remèdes" qui peuvent être tentées.

1. La représentation d'une copropriété en bloc par son syndic exclut les copropriétaires de l'assemblée de l'Association ce qui rend plus difficile le contrôle des décisions prises. 2. Les copropriétés incluses dans une Association ont souvent le même syndic de copropriété. Ce syndic se retrouve donc tout seul à l'Assemblée de l'AFUL. 3. Contrôler l'action du Syndic n'est pas suffisant car la direction de l'Association est exercée par le "Conseil des Syndics" ou le "Comité Syndical" qui dispose en général d'une lattitude d'action très étendue et de l'ensemble des pouvoirs.

1. Il faut garder à l'esptit que le syndic est le représentant du syndicat de copropriété, "dûment mandaté" ajoute la Loi (voir ci dessous). C'est donc à l'assemblée de la copropriété de déterminer la conduite du syndic à l'assemblée de l'AFUL et décider précisément comment doit voter le syndic pour toutes les questions soumises à l'assemblée AFUL. 2. Il faut faire appliquer la Loi (voir ci dessous) qui interdit à un même syndic de représenter plusieurs copropriétés à une assemblée d'AFUL. [Disposition oubliée par de nombreux professionnels]. Dans ce cas de figure les assemblées de copropriété désignent chacune un copropriétaie les représentant à l'Assemblée. 3. C'est pour cette raison que les copropriétaires doivent entrer dans ce Conseil. Les copropriétaires sont écartés par la Loi de l'Assemblée de l'AFUL, mais pas du conseil de direction. La nouvelle Ordonnance le précise expressément. Dès lors, les assemblées de copropriété peuvent mandater leur syndic pour qu'il élise au conseil de direction de l'AFUL tel ou tel copropriétaire...

Dispositions législatives relatives aux AFUL.

NATURE DES AFUL CODE DE L'URBANISME Article L322-1 Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et des textes subséquents ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.	Cet article instaure les Associations Foncières Urbaines comme une catégorie particulière des Associations Syndicales de Propriétaires.
OBJET DES AFUL CODE DE L'URBANISME Article L322-2 Peuvent faire l'objet d'une association foncière urbaine : 1. Le remembrement de parcelles et la modification corrélative de l'assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées ainsi que la réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement nécessaires ; 2. Le groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou d'en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d'aménagement. Chacun des membres de l'association peut choisir d'être payé, en tout ou en partie, en espèces ou par remise d'un ou plusieurs immeubles ou fractions d'immeubles, lorsque les règles applicables à l'organisme constructeur ou aménageur ne s'y opposent pas. 3. La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d'agrément ; 4. (Abrogé) 5. La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15 , les articles 3 et 12 de la loi nº 1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les articles 10, 20, et 38-1 du décret nº 53-960 du 30 septembre 1953 modifié. 6. Le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé mentionnés au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Dans ce cas, l'objet de l'association peut comporter la conduite d'actions de toute nature, menées ou prescrites à l'occasion des travaux nécessaires et pouvant inclure des actions d'insertion professionnelle et sociale en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers concernés.	Les objets des AFUL sont beaucoup plus "urbains" que ceux des ASL. Depuis l'élargissement de la définition des objets des Associations Syndicales par la nouvelle Ordonnance du 1er juillet 2004, ces dispositions du Code de l'Urbanisme revêtent une importance moins grande.
FONCTIONNEMENT DES AFUL Article 7 Ord. Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.	Rappel des Articles de l'Ordonnance régissant l'ensemble des Associations Syndicales et donc, en, particulier , les AFUL. Comme pour toutes les Associations Syndicales, ce sont les statuts qui définissent presque librement la façon dont sont gérées les AFUL.
Article 9 Ord. L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.	Seule règle imposée aux Associations Syndicales et par conséquent aux AFUL, avant comme après la promulgation de la nouvelle Ordonnance: l'administration de l'Association par un Conseil collégial.
PRESIDENT DE L'AFUL. Article L.322-4-1 C. urb. Le président de l'association foncière urbaine exerce les compétences définies par l'article 23 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Il peut se faire assister par une personne physique ou morale, agissant en qualité de prestataire de services. Le contrat passé à cet effet définit les missions et le mode de rémunération du prestataire de services. Il est conclu dans les conditions définies par le décret pris pour l'application de l'article 26 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Article 23 Ord. Le président prépare et exécute les délibérations de l'assemblée des propriétaires et du syndicat. Il en convoque et préside les réunions. Il est le chef des services de l'association et son représentant légal. Il en est l'ordonnateur. Il peut déléguer certaines de ses attributions à un directeur nommé par lui et placé sous son autorité. Le président élabore, dans des conditions fixées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62, un rapport sur l'activité de l'association et sa situation financière.	La réglementation propre aux AFUL n'a pas oublié le Président, contrairement à la nouvelle Ordonnance sur les ASP qui ne traite que du Président des Associations Syndicales Autorisées. L'article L.322-4-1 du Code de l'urbanisme relatif aux Présidents d'Associations Foncières Libres ou Autorisées renvoie aux dispositons de l'Ordonnance concernant les Présidents d'Associations Autorisées.
REPRESENTATION DES COPROPRIETES Code de l'Urbanisme Article L322-9-1 Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi. Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet. Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.	Voici la grande particularité des AFUL, la représentation obligatoire en bloc des copropriétés par leur syndic. Chaque copropriétaire est bien membre de l'AFUL mais n'intervient pas personnellement à l'Assemblée. Cette disposition entraîne de fait sinon de droit l'exclusion des copropriétaires des mécanismes de décisions des AFUL prises à un niveau extérieur à la Copropriété. (Le Syndic représente les copropriétaires mais n'agit pas en AFUL dans le cadre de la Copropriété). Fort heureusement, la nouvelle Ordonnance dispose que, désormais, le Syndicat (Comité Syndical pour les AFUL) doit être élu parmi les "membres de l'Association ou leur représentant", c'est à dire parmi les copropriétaires non présents à l'Assemblée ou les syndics. Les copropriétaires membres des AFUL doivent penser à cette possibilité de faire partie du Comité Syndical. Des bémols à la représentation des copropriétés par leur syndic existaient avant la nouvelle Ordonnance. Ainsi, un même syndic de copropriété ne peut représenter plus d'une copropriété à l'Assemblée de l'AFUL. Les copropriétés peuvent alors désigner un copropriétaire. La jurisprudence avait eu l'occasion de bien confirmer le fait que chaque copropriétaire restait membre de l'Association, quand bien même était il représenté par son syndic à l’assemblée de l’AFUL: La représentation des copropriétaires par leur syndic n'empêche pas chaque copropriétaire de rester membre à titre individuel de l'Association et d'exercer ses droits (ex: contestation d'assemblée) sans passer par son syndic lorsque les statuts précisent que "tout copropriétaire est membre de l'Association". (Civ. 3° 6 fév. 2002 Pourvoi n° 00-18472). Un syndicat de copropriété peut refuser d'alimenter le fond de roulement de l'ASL, qui doit être appelé auprès de chaque copropriétaire membre. (Civ 3° 2 oct 2001 Pourvoi n° 97-21718)